Mietrecht: Kann man seine Wohnung verlieren, weil die Kinder zu laut sind?

Rechtsanwältin Katharina Braun erklärt Rechtsfragen. Diesmal geht es um Mietrecht: Ist Kinderlärm ein Kündigungsgrund?

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In Deutschland sorgt aktuell ein besonderer Fall für Aufsehen: Eine Wohnungsbaugesellschaft hat einer Familie mit einem zweijährigen Kind die Aufkündigung des Mietverhältnisses zustellen lassen. Die Wohnungsbaugesellschaft rechtfertigt das Medienberichten zu Folge damit, dass vom Kind unüblicher Lärm ausginge, sich die anderen Mitmieter mehrmals über die Familie beschwert hätten, und Abmahnungen erfolglos blieben. Diese Aufkündigung dürfte sich derzeit noch in einem vorgerichtlichen Stadium befinden. Der Ausgang ist daher unbekannt.

Ist Kinderlärm auch in Österreich ein Kündigungsgrund?

In den Baugesetzen der Bundesländer ist vorgeschrieben, wann eine Wohnhausanlage verpflichtend über einen Spielplatz zu verfügen hat. In Wien ist das ab 15 Wohnungen der Fall (§ 119 der Wiener Bauordnung).

Generell ist die Rechtsprechung rund um das Thema Kinderlärm sehr familienfreundlich, Kinder machen nun einmal einen gewissen Lärm. Damit man sich als Nachbar gegen den Lärm mit einer Unterlassung erfolgreich zu Wehr setzen kann, ist es erforderlich, dass dieser ortsunüblich und unzumutbar ist.  Dabei wird zu Gunsten der Kinder ein strenger Maßstab angesetzt. Entscheidend ist, welche Geräuschentwicklung konkret durch die Kinder auf die Nachbarn einwirkt.

Das heißt aber nicht, dass man als Nachbar jeden Lärm hinzunehmen hat. Klar ist jedenfalls, dass in etwa Lärm vom Tennisspielen oder Roller Skaten in Wohnräumen nicht toleriert werden muss. Kinder dürfen auch nicht -  natürlich auch wegen der Verletzungsgefahr - nicht mit Fahrrädern oder Rollschuhen in Treppenhäusern oder Kellerräumen fahren. 

Die Frage, ob die ortsübliche Nutzung der Wohnung durch den Lärm wesentlich beeinträchtigt ist, ist stets eine Entscheidung des Einzelfalls. Abgestellt wird nicht auf die besondere Empfindlichkeit einer bestimmten Person, sondern auf die eines Durchschnittsmieters. Wohl schwer gegen Lärm kann man sich  als Mieter wehren, wenn die Lärmquelle schon vor der Anmietung vorhanden war, es zum Beispiel im Haus schon immer einen Kindergarten gegeben hat. Ist der Lärm tatsächlich ungebührlich, so hat der Vermieter die lärmende Familie abzumahnen. Zeigt dies keine Wirkung, ist mitunter der Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs eines Mietgegenstands verwirklicht (§ 30 Abs2 Zif 3 MRG), worunter auch „rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten fällt.“

Schafft der Vermieter keine Abstellung, so kann dies eine Mietzinsreduktion rechtfertigen, wobei sich folgende Vorgangsweise empfiehlt:  Schreiben an den Vermieter, dass eben ein ungebührlicher Lärm vorliegt, weshalb der laufende Mietzins nur unter Vorbehalt der (teilweisen) Rückforderung zur Überweisung gebracht wird. Dem Vermieter ist bekannt zu geben, welche genaue Mietzinsreduktion man bis zur Abstellung der Lärmerregung für gerechtfertigt erachtet (hierbei kommt es u.a. darauf an, wieviel Wohnraum und welcher  Raum genau von dem Lärm betroffen ist, wie lange die Lärmerregung dauert, etc.). Wenn laufender Mietzins nicht unter „Vorbehalt“ bezahlt wird, kann dieser für die Vergangenheit nicht mehr zurück gefordert werden. Stellt der Mieter einfach die Mietzinszahlung ein, droht ihm selbst eine Aufkündigung.

Ist eine außergerichtliche Einigung mit dem Vermieter nicht möglich, so ist zur Mietzinsreduktion der Gerichtsweg zu beschreiten.

Was bedeutet das für Tagesmütter und -väter, die in ihrer Wohnung mehrere Kinder betreuen?

Im Übrigen hat der Oberste Gerichtshof erkannt, dass die Nutzung einer Eigentumswohnung für eine Tätigkeit als Tagesmutter (meist)  keine  Widmungsänderung darstellt. Es bedarf daher die Tageskinderstätte keiner Genehmigung aller Wohnungseigentümer. Für die Prüfung, ob eine Widmungsänderung durchzuführen ist, ist nicht ausschlaggebend, dass eine Tagesmutter diese Tätigkeit entgeltlich ausübt, sondern ob die berufliche Nutzung jene zu Wohnzwecken eindeutig überwiegt.  Dies ist aber eben meist bei einer von der Tagesmutter zu Wohnzwecken genutzten Wohnung nicht der Fall.  Selbst dann nicht (Entscheidung Gz 5 Ob 53/15b), wenn die behördlich genehmigte maximale Anzahl der betreuten Kinder überschritten wird. Auch dies ändert als solches nichts am nach wie vor gegebenen grundsätzlichen Charakter der Nutzung zu Wohnzwecken.

Kann man als Vermieter Mieter mit Kindern ablehnen?

Generell wohl eher nicht, außer es handelt sich in Häusern die von vornherein zum Beispiel nur auf Senioren angelegt sind. Ein generelles Kinderverbot wäre sittenwidrig. Wird das Gespräch bei der Wohnungssuche auf die Familienplanung gelenkt, so gilt hier nicht die Wahrheitspflicht.

Wichtig ist im nachbarschaftlichen Verhältnis wechselseitige Rücksichtnahme. Oft sind Kinder auch nur phasenweise verstärkt laut, beispielsweise in der Trotzphase, da stoßen mitunter die bemühten Eltern selbst an ihre Grenzen. Bevor man den Nachbarn also gleich ein Schreiben der Hausverwaltung oder des Rechtsanwalts zukommen lässt, empfiehlt sich ein höfliches Gespräch. Gibt es diverse Maßnahmen, zum Beispiel Veränderung bei der Stellung des Kinderbetts, durch welche eine Drosselung des Lärms erreicht werden könnte?

Im wahrsten Sinne Hellhörigkeit ist jedoch gefordert, wenn Kinder durchgehend schreien und weinen, dies ist auffällig. Oft steckt dahinter elterliches Versagen. Grund des Lärms sind dann Kinder, die vernachlässigt/misshandelt werden. Hier ist es mitunter geboten das Jugendamt zu informieren. Denn oft ist Lärm hier noch das geringste Problem und sind es hier vielmehr die Kinder die dringend  unsere Hilfe benötigen.

Katharina Braun Anwältin WIENERIN Kolumne

Kolumne: Frag' die Braun!

Mag. Katharina Braun ist Rechtsanwältin und spezialisiert auf Ehe- und Familienrecht, also die Themen Ehevertrag, Scheidung, Obsorge, Unterhalt, Besuchsrecht und Lebensgemeinschaft. Für die WIENERIN berichtet sie aus ihrer Praxis und erklärt anhand konkreter Fälle rechtliche Möglichkeiten.

www.rechtsanwaeltin-braun.at

Zu allen bisher erschienen Artikeln von Katharina Braun.

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