Gemeinsamer Immobilienkauf: "Der größte Fehler wäre, nur darauf zu vertrauen, dass alles gut gehen wird"

Ende Zwanzig denken viele Paare darüber nach, gemeinsam eine Immobilie anzuschaffen oder umzubauen. Worauf muss man dabei rechtlich achten, damit es keine bösen Überraschungen gibt?

Gemeinsame Immobilien: „Der größte Fehler wäre, nur darauf zu vertrauen, dass alles gut gehen wird“

Der gemeinsame Traum vom Haus, die Unterkunft für die Zukunft voll ausgestattet mit Kinderzimmern und bereit, sesshaft zu werden. Besonders mit Mitte oder Ende Zwanzig beginnen viele Paare darüber nachzudenken, ihr Erspartes gemeinsam anzulegen und sich ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, umzubauen oder zu renovieren. Doch wie macht das gemeinsame Zukunftsprojekt lange Freude und wie ist man auch im Ernstfall abgesichert? Worauf man bei der gemeinsamen Investition achten muss, weiß Rechtsanwalt Dr. Rainer A. Lassl.

Welche Möglichkeiten gibt es beim Immobilienkauf, wenn man unverheiratet ist?

Hier wäre denkbar, dass nur ein*e Partner*in Alleineigentümer*in wird und der*die andere sich beispielsweise nur bei den laufenden Kosten beteiligt, im Fall der Trennung gehört die Immobilie dann ausschließlich dem, der die Immobilie erworben hat.

Bei Eigentumswohnungen könnten jedoch auch beide Partner*innen mit je 50% Eigentümer*innen werden, unabhängig davon, wie viel finanzielle Mittel jeder eingebracht hat.

Kauft man als unverheiratetes Paar z. B. ein Haus, so kann jeder Partner je nach finanziellem Einsatz Miteigentümer werden, jede*r Partner*in hätte dann einen Anteil im Grundbuch passend zu seinem finanziellen Einsatz.

Zudem gibt es stets die Möglichkeit einen Partnerschaftsvertrag abzuschließen, wo etwa festgehalten wird, wer wie viel zum Erwerb der Immobilie beigetragen hat und wie im Fall der Trennung der Partnerschaft oder bei Veräußerung der Immobilie vorzugehen ist.

Wie kann man sich finanziell absichern, wenn eine*r bereits eine Immobilie besitzt und diese gemeinsam renoviert werden soll?

Auch in diesem Fall würde sich eine zivilrechtliche Vereinbarung, also ein Partnerschaftsvertrag, anbieten, wo Regelungen hinsichtlich der Kostentragung der Renovierung getroffen werden sowie z. B. etwaige Rückzahlungsverpflichtungen geregelt werden, falls es zu einer Trennung oder einem Verkauf der Immobilie kommt.

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Wenn man sein Geld in die Immobilie des*der Partner*in gesteckt hat, ohne dass etwas festgeschrieben wurde, welche Rechte hat man dann? Oder ist dieses Geld bei einer Trennung "verloren"?

Ist jene Person, die "mitzahlt" nicht im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen, läuft sie Gefahr, dass sie für eine Immobilie Aufwendungen tätigt, und im Fall der Trennung leer ausgeht. Ist daher eine Miteigentümerpartnerschaft nicht gewollt, sollte zumindest im Rahmen eines Partnerschaftsvertrags eine Regelung getroffen werden, wie diese Zahlungen im Fall der Trennung abgegolten werden.

Was genau ist ein Partnerschaftsvertrag?

Durch einen Partnerschaftsvertrag kann ein Paar das Zusammenleben während der Lebensgemeinschaft regeln und sich auch für den Fall der Trennung rechtlich absichern. Insbesondere bei schlichtem Miteigentum, etwa bei Ein- oder Mehrfamilienhäusern, empfiehlt sich eine solche Vereinbarung, wie die Immobilie zu nutzen ist und wie im Fall der Trennung damit umzugehen ist.

Was sollte darin enthalten sein?

Grundsätzlich sollte im Partnerschaftsvertrag festgehalten werden, wer im Fall einer Trennung in der Immobilie wohnen bleibt, und wie viel der*die andere als Ausgleichszahlung erhalten soll. Oder wie die finanzielle Aufteilung im Falle des Verkaufs der Immobilie erfolgt.

Folgende Fragen sollte man sich daher im Zuge der Abfasung eines solchen Vertrags stellen:

  • Wer kauft das Haus oder die Wohnung und wie wird der Kauf von wem finanziert?
  • Wer beteiligt sich zu welchen Teilen an den Unterhaltskosten?
  • Wer hat bei Entscheidungen wie viele Stimmrechte?
  • Was passiert im Fall der Trennung und was bei Tod eines Partners?

Kann man so ein Schriftstück auch zu zweit aufsetzen oder braucht es dafür einen Notar?

Es empfiehlt sich, eine solche Vereinbarung schriftlich und von einem Rechtsanwalt oder Notar aufsetzen zu lassen.

Was sollte man beim Immobilienkauf in Bezug auf mögliche Krankheit oder Tod eines Partners*in mitbedenken?

Man sollte sich stets vor Augen halten, dass in dem Fall, dass der*die Partner*in verstirbt oder nicht mehr in der Lage ist, die Immobilie zu finanzieren, die zweite Person, wenn sie nicht im Grundbuch als Miteigentümer vermerkt ist oder nicht eine sonstige vertragliche Regelung besteht, keinen Anspruch auf die Immobilie bzw. deren Nutzung hat.

Unverheiratete Partner*innen erben ja nicht automatisch im Todesfall. Wie muss man das regeln, dass die Immobilie z.B. auf die zweite Person übergeht?

Stirbt in einer Eigentümerpartnerschaft ein* Partner*in, so geht der halbe Anteil des Verstorbenen an der Wohnung in der Regel unmittelbar ins Eigentum des Hinterbliebenen über, der dafür aber an die Erben eine Ausgleichzahlung leisten muss.

Liegt hingegen schlichtes Miteigentum etwa an einem Wohnhaus vor, dann geht der Anteil des Verstorbenen grundsätzlich auf dessen Erben über. Hier könnte der*die Miteigentümer*in jedoch testamentarisch – innerhalb der gesetzlichen Schranken – verfügen, dass sein Partner seinen Miteigentumsanteil erben soll.

Ansonsten empfiehlt es sich, auch in einem Partnerschaftsvertrag entsprechende Regelungen zu treffen.

Gibt es diese Probleme auch, wenn man verheiratet ist?

Grundsätzlich gilt im Fall der Scheidung, dass jenes Vermögen, das einem Partner vor der Eheschließung allein gehört hat, auch weiterhin allein in dessen Eigentum bleibt (sog. Gütertrennung). Durchbrochen wird dieser Grundsatz der Gütertrennung jedoch hinsichtlich der sog. Ehewohnung (bzw. Haus), das gemeinsam bewohnt wurde. Dabei ist es nicht relevant, in wessen (grundbücherlichem) Eigentum die Ehewohnung steht. Der*die andere Ehegatte*in hat automatisch das Recht, die Ehewohnung so zu benützen, als ob diese ihm*ihr gehören würde bzw, könnte bei einer Scheidung auch dieser Person die Ehewohnung zugesprochen werden, etwa wenn ein dringendes Wohnbedürfnis besteht.

Im Todesfall ist der verheiratete Partner insofern abgesichert, dass ihm jedenfalls das gesetzliche Erbrecht sowie das Recht in der Wohnung zu bleiben, zusteht.

Ist die Ehe immer noch die sicherste und beste Möglichkeit zur Absicherung in Bezug auf gemeinsamen Besitz?

Im Hinblick auf die oben genannten Regeln, kann man bei aufrechter Ehe zumindest von relativ klaren gesetzlichen Vorgaben bei gemeinsamen Besitz ausgehen, sodass es nicht zwingend eines Ehevertrags oder sonstigen Nebenvereinbarungen bedarf. Liegt keine Ehe vor, sollte man sich, sobald es um größere Investitionen geht, eine vertragliche Vereinbarung bzw. einen Partnerschaftsvertrag überlegen.

Was ist der größte Fehler, den man in diesem Bereich machen kann?

Der größte Fehler wäre, nur darauf zu vertrauen, dass alles gut gehen wird und größere finanzielle Beträge zu leisten, ohne dass dies vertraglich (Stichwort Partnerschaftsvertrag) oder grundbücherlich (z.B. Miteigentum) geregelt wird.

 

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